Объявление на столбе было похоже на мечту: "Двухкомнатная квартира, 45 кв. м, всё замечательно, продаётся за 30 тысяч долларов... И всё бы хорошо, если бы не скромная приписка: отсрочка заселения.

Для тех, кто не знает - это означает, что в квартире кто-то живёт. И квартира продаётся с условием, что проживать там этот "кто-то" будет до конца дней своих. И только после его смерти покупатель станет полноправным хозяином квартиры.

Что говорит закон?

Законом установлены две формы подобной передачи имущества - рента и пожизненное содержание с иждивением (любопытствующим можно посоветовать обратиться к ст. 583-605 Гражданского кодекса (ГК) РФ, где всё разъяснено подробнейшим образом). Если вкратце: рента подразумевает выплату ежемесячно определённой суммы. Пожизненное содержание с иждивением - предоставление определённых услуг (в законе о перечне этих самых услуг сказано очень расплывчато: "Может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде", поэтому, как правило, определяются они по обоюдному соглашению сторон).

Помимо этих двух форм иногда заключаются обычные договоры купли-продажи или дарения. При этом о праве продавца пожизненно проживать стороны могут либо договориться устно (самый плохой вариант, потому что покупатель может и передумать), либо внести соответствующий пункт в договор. Бывает даже так, что - если квартира двух- или трёхкомнатная - покупатель сразу же вселяется в одну из комнат, а прежний владелец продолжает пользоваться остающимися. Все эти придумки законами прямо не запрещены, но знающие люди советуют ими не пользоваться вовсе, потому что в случае каких-либо нарушений одной из сторон, другой придётся обращаться в суд. А там, как справедливо заметил наш президент, "Замучаетесь пыль глотать". И при любой форме договора не очень приятным для покупателя является положение о том, что именно он считается собственником квартиры, т.е. на него "вешается" необходимость платить квартплату, налоги на имущество и все прочие траты.

Сколько-сколько?

Как и в большинстве коммерческих сделок, государство никак не регулирует цены - они определяются соглашением продавца и покупателя. Единственное ограничение, прописанное в ГК, размер ежемесячных выплат по ренте не может быть меньше 1 минимальной оплаты труда (МРОТ - сейчас её размер 100 рублей), а по пожизненному содержанию с иждивением (тут закон говорит о стоимостном выражении месячного содержания) - двух МРОТ. К реальной жизни эти цифры отношения не имеют - минимумом в Москве являются ежемесячные выплаты в 1000-1500 рублей.

Закон также никак не ограничивает круг возможных участников сделки. Купить квартиру может любой, продать - тоже. Даже двадцатилетний. Другой вопрос, найдёт ли он покупателя, и какую сумму этот покупатель согласится заплатить при таком немаленьком расчётном "сроке дожития".

Что касается реально заключаемых сделок, то, как говорит Евгений Рогачёв, начальник отдела ренты агентства "Жилсоцгарантия", типичный продавец - это одинокая старушка лет 70 и более. При продаже квартиры она получает от 20-25% до 50% её рыночной стоимости. Цена определяется множеством факторов - возраст, пол (известно, что мужчины в нашей стране живут лет на 15 меньше женщин), желаемый размер ежемесячных выплат. Если продавец согласен на небольшие суммы (1-1,5 тысячи), то первоначальная сумма будет стремиться к максимуму. Если же хочет получать помногу (6-10 тысяч), то продажная цена может опуститься и до 15 процентов.

Серьёзной проблемой является последующая индексация выплат - ведь если после подписания договора продавец проживёт, например, 10 лет, то инфляция превратит рентные платежи в труху. Закон, как помним, вмешается только в том случае, если выплаты станут меньше одной или двух МРОТ. Поэтому стороны договора стараются по мере возможности застраховаться. Раньше иногда фиксировали сумму в долларах. Сейчас иногда пишут в рублях, но не менее определённого количества МРОТ.

Страсти-мордасти

Журналисты очень любят живописать ужасные картины. Статью называем "Бизнес на смерти", и красочно описываем душераздирающую историю, как с некой бабушкой заключили некий договор, а потом её хрясь! - и молотком по голове... На самом деле в случае насильственной смерти продавца покупатель оказывается первым подозреваемым, чтобы решиться на такое, ему надо очень сильно поссориться с собственной головой.

Куда более реальны другие сценарии - внезапное "прозрение" бабушки после нескольких лет, когда и первоначальные деньги, и рентные платежи давно получены-проедены. Дескать, не ведала я, что творила. Также договор может быть опротестован после смерти наследниками - бабушка была не в себе, вы её обманули-опоили...

Механизмы защиты просты, как всё гениальное. Взять с продавца максимальное количество расписок о том, что он понимает, что делает. Попросить его принести справки из наркологического и психо-неврологического диспансеров. Всё-всё-всё чётко прописать в договоре. И не стесняться брать расписки за каждое действие. Принесли из магазина макароны - подпись, искупали в ванне - ещё одна. И по итогам каждого месяца - отдельная бумажка о том, что все обязательства выполняются, претензий нет. Договор содержания рискованнее, потому что сложно доказать качество оказывавшихся услуг. Рента в этом смысле прозрачнее, потому что сумма денег - материя очевидная и не допускающая разночтений.

Если же проблемы появились у покупателя, и он не в состоянии продолжать выполнять свои обязательства, то он может кому-нибудь квартиру продать - но только с согласия получателя ренты.

А выгодно ли?

На московском рынке несколько сотен агентств недвижимости. Из них очень немногие постоянно занимаются рентой. Почему?

Слишком велики риски, убеждена Светлана Абелян, руководитель филиала "На Страстном бульваре" компании "Новый город": "Такие договоры очень легко оспорить, у продавца есть для этого очень много возможностей. Даже если бабушка на момент подписания всех бумаг вполне дееспособна, что будет с ней через три-четыре года? Не появятся ли наследники? Позиция компании - никогда не браться за ситуации, в которых мы не понимаем всё до конца. Поэтому мы решили этим не заниматься.

Примерно то же, вероятно, сказали бы и другие компании - те, которые "отсрочкой заселения" не занимаются. Однако есть и другое мнение на этот счёт.

По словам Е.Рогачёва, уровень оспаривания таких сделок в Москве - одна из трёхсот, т.е. доли процента. Это так же, как и в среднем по вторичному рынку. Конечно, имеются специфические риски, но нет многих других. Например, большинство обычных квартир много раз меняли собственников. А те, что приходят на договоры ренты, обычно обладают очень простой и прозрачной историей. Одинокая старушка, которая живёт с момента постройки дома в 70-х годах, приватизировала квартиру в начале 90-х. Одни руки, нет сложной истории сделок.

Однако выяснилась очень любопытная деталь. Специализирующиеся на "отсрочке заселения" компании предпочитают заниматься не обычным поиском продавцов и покупателей. Основную массу квартир агентства выкупают на себя, для чего нанимают целый штат "уходчиц" - женщин, которые будут ухаживать за продавцами. А квартиры реализуются только после "физического освобождения". Это оказывается выгоднее.

---