Проблема выбора

Аренда в столице - дело хлопотное и нервное. Мало того, что цены на рынке давно достигли заоблачных высот, отравляя настроение желающим поселиться в столице, но и само жильё, взятое в аренду, зачастую не оправдывает надежды съёмщиков. Случается множество непредвиденных ситуаций, даже обманов, быть готовым ко всему невозможно. Поэтому знать об основных «подводных камнях» просто необходимо.

Поэтому, выбирая между арендой комнаты в коммуналке и арендой однокомнатной квартиры на окраине, во-первых, не стоит забывать о минусах коммунального проживания. Так уж сложилось на рынке, что многие хозяева заветных коммунальных метров сдают оные без согласия соседей, ссылаясь на то, что согласие соседей на сдачу в коммерческий найм приватизированной комнаты в коммуналке не нужно. Но такого права у сдающего свою комнату нет. Хотя приватизированная комната – это собственность человека, и можно с ней делать всё, что и с другим жильём, находящимся в собственности, всё же по закону на пользование туалетом, ванной, коридором, кухней нужно согласие соседей. Можно было бы избежать недоразумения с разрешением от соседей с помощью простой регистрации арендатора, но мало кто из хозяев в Москве решается вот так вот просто оформить все документы легально. Слишком рискованно прописывать незнакомого человека. Да и налоги платить надо, если сдаётся комната официально.

Во-вторых, многие наивные студенты, выбирая между коммуналкой и отдельной квартирой, мечтают поселиться к «ветхой старушке» и не думают о последствиях. А последствия, порой, весьма плачевны. «Добрая старушка», сдающая комнату ради вечерней беседы и бегства от одиночества, - один из московских мифов. Возможно, на заре перестройки такие и существовали, но жизнь в столице учит любого человека, тем более пенсионера, как заработать на хлеб с маслом. Практически все хозяева комнат стремятся «выжать» как можно больше из своей недвижимости с минимальными для себя неудобствами. А потому стоит ещё раз задуматься, что лучше искать комнату у «бабы Вари» в центре или снять однокомнатную квартиру ближе к окраине.

В-третьих, если многие ищут «комфортную» комнату для проживания, то далеко не многим это удаётся. Понятие комфорта у наших граждан может быть диаметрально противоположным. В Москве зачастую сдаются в аренду комнаты, которые не отвечают элементарным санитарным нормам: тараканы и клопы – бесплатное к ним «приложение».

Ещё одна особенность квартир, в которых сдаются комнаты, перенаселённость. Нередки случаи, когда их хозяева – люди либо с определёнными отклонениями, либо чрезмерно пьющие. Но даже, если повезёт с адекватностью хозяев в плане выпивки, то не факт, что конфликт удастся избежать в мелочах.
Была у меня знакомая, которая сдавая комнату, требовала у постояльцев присутствия на кухне, когда те будут готовить. Кто хоть раз что-то готовил себе на ужин, тот может представить ситуацию, при которой хозяйку хочется убить, когда за каждую обронённую крошку в процессе нарезки хлеба, за каждое жировое пятнышко на плите, при жарке картошки, хозяйка, наблюдающая всё это, бубнит «угробили кухню, изверги». Через неделю такого проживания с «милой старушкой», арендатор или переходит на фаст-фудовское питание и появляется дома, чтобы только поспать, или намеревается перечитать «Преступление и наказание», чтобы проанализировать ошибки Раскольникова.

По мнению риэлторов, в Москве ухоженных и «спокойных» комнат лишь пять процентов от числа сдающихся. Стоит ли портить нервы и тратить средства в поисках одной из этих пяти процентов, когда найти однокомнатную квартиру всё же дешевле? Стоит ли переплата в 100-200 долларов тех нервов, которые придётся потратить позднее? На каждый из этих вопросов человек отвечает сам. Конечно, безвыходная ситуация и минимальный бюджет заставляют смириться со всем. Но всё же хочется надеяться, что каждому выбирающему между «комнаткой» и «квартирой», всё-таки удастся сделать выбор в пользу квартиры. Пусть на окраине, но без соседей.

Итого: если комната не приватизирована

Для того чтобы сдать неприватизированную комнату в коммунальной квартире, нужно соблюсти ряд формальностей. Первое, и главное, – это получить на то письменное согласие собственника жилья. В данном случае им является орган местного самоуправления, то есть Жилищный комитет.

Второй шаг при сдаче в аренду муниципальной комнаты может оказаться намного труднее. После заверения договора поднайма необходимо получить согласие всех людей, проживающих в коммунальной квартире, в том числе и членов семьи самого нанимателя (Жилищный кодекс РФ, ст. 76). Получить "добро" от обитателей других комнат нужно обязательно! Это, к сожалению, не так-то легко удаётся сделать – не каждый горит желанием соседствовать с временщиком-незнакомцем, ожидать от которого можно всё что угодно. Мотивы для отказа предсказуемы: квартирант может мешать спать по ночам, постоянно водить толпы шумных гостей, может оказаться нечистоплотным, а в довесок – украсть что-нибудь. Кому нужно такое "счастье"?

Есть ещё ряд условий, которые должен выполнить наниматель. Так, при вселении поднанимателя размер жилой площади, приходящийся на каждого проживающего, не должен быть менее установленной нормы. Также не допускается передача в поднаём помещения, если в нём проживает или по договору аренды вселяется больной, страдающий тяжёлыми формами некоторых хронических заболеваний (например, туберкулёзом).

Специалисты констатируют, что договоры поднайма муниципального жилья заключаются довольно редко. Намного чаще подобные сделки регистрируются при сдаче неприватизированных комнат в квартирах, ставших коммунальными после раздела имущества (скажем, между бывшими супругами). А проживающим в комнатах, принадлежащих муниципалитету, стоит всё же приватизировать эту жилплощадь. Тогда сдать её будет проще.

Итого: если комната в собственности

Владельцам приватизированных комнат в коммуналках намного проще. При сдаче в аренду разрешение муниципалитета, а также соседей, согласно закону, не требуется. По закону необходимо только согласие на аренду всех совершеннолетних жильцов, зарегистрированных в комнате, их "утверждающие" подписи должны стоять в договоре найма.

Ещё одна немаловажная формальность – это так называемые места общего пользования (МОП). К ним относятся ванная комната, кухня, коридор, туалет. Они должны использоваться с соблюдением прав и интересов всех соседей. И об условиях пользования МОП нужно написать в договоре аренды, и как можно подробнее. Например, время прихода домой, приёма гостей и т. д. Чем тщательнее в договоре описаны условия, тем меньше вероятностей, что в дальнейшем возникнут разногласия.

Основным ограничением для сдачи приватизированной комнаты может быть установленная законодательством норма жилой площади на одного человека. На сегодня она составляет 12 кв. м. То есть в 12-метровой комнате может проживать только один человек. Если наймодатель будет действовать вопреки закону и заселит двоих, а то и большее количество квартирантов, соседи могут подать в суд. Поскольку "перенаселённость" комнаты будет нарушать норму пользования МОП, и тем самым ущемлять права других жильцов.

Вернёмся к соседям ещё раз. Всё же их неформальное устное (или письменное) согласие на сдачу комнаты будет очень даже кстати. Это в равной степени нужно хозяину и жильцу. Съёмщику придётся с ними сталкиваться каждый день, и взаимное растущее недовольство может привести к нерадостным результатам. Постоянные скандалы могут перерасти в коллективную травлю чужака, а последний попросту потребует расторжения договора найма или внезапно съедет, захватив с собой нечто ценное. Так что заранее обговорить всё с соседями – весьма стоящая идея. Письменно заверить своё непротивление они могут в самом договоре найма или же составить дополнительное соглашение к документу.