Рядовому квартиросъёмщику в Москве приходится несладко. “Недорогим” риэлторы сейчас называют жильё, наём которого стоит $750 в месяц, но подобное предложение в столице отыскать нелегко.

Самые востребованные квартиры — дешёвые однокомнатные, недалеко от метро, но подавляющее большинство предложений в листингах агентств гораздо дороже и многокомнатнее.

Обычному наймодателю в столице тоже нелегко. Соблазн заработать лёгкие деньги порой оказывается сильнее опасений найти “не того” нанимателя или получить вместо квартплаты проблемы с налоговой — и гражданское, и уголовное законодательство РФ требуют от граждан декларировать свои доходы и делиться ими с государством.

Существующая коллизия мешает развиваться цивилизованному рынку найма. По данным опрошенных “Ведомостями” экспертов, всего лишь 15-20% сдающих квартиры делают это официально, с соблюдением необходимых формальностей.

Большинство из них — арендодатели жилья премиум-класса.

Правила съёма

Юристы в отличие от тех же риэлторов чётко разделяют два вида договоров — аренды и найма.
“Об аренде жилья говорят, когда оно снимается компаний, т. е. юридическим лицом, например, для своих сотрудников, — отмечает Андрей Георгиев, партнёр компании "Георгиев и партнёры". — Когда съёмщиком жилого помещения является физическое лицо, практически всегда стороны заключают договор найма. В отличие от договора аренды он не требует государственной регистрации и предоставляет нанимателю больше гарантий”.

В принципе, такой договор может заключаться сторонами и в устной форме, однако в случае возникновения конфликтной ситуации им будет трудно доказать свою правоту.
“Сдачу квартиры внаём целесообразно оформить на бумаге, — советует Мария Жукова, заместитель директора управления аренды компании "Миэль-Недвижимость". — Такой договор заключается в простой письменной форме и не требует обязательного нотариального удостоверения. Государственной регистрации договоры найма также не требуют. Не нужно регистрировать и договор аренды, если он заключён на срок до одного года”.

“В Гражданском кодексе о регистрации договоров найма не говорится ничего, — подтверждает слова коллеги Владимир Голдин, директор управления аренды "Миэля". — В отношении договоров поднайма действует согласовательный режим.

Иными словами, необходимо получить согласие собственника муниципального жилья, это обычно связано с определёнными трудностями. Такое согласование делает сдачу квартиры публичной и ставит владельца перед необходимостью платить налоги. Что касается договоров аренды, то гражданское законодательство подразделяет их только с точки зрения сроков, не важно, идёт речь о жилье или офисе. Договоры могут быть краткосрочными (до 1 года) и долгосрочными (более 1 года). В принципе, можно заключить договор на 364 дня и не беспокоиться по поводу его регистрации. На практике подавляющее большинство договоров именно краткосрочные. Введение любого постановления, обязывающего владельцев регистрировать такие договоры, будет противоречить ГК”.

“ Действительно, арендодатели нередко обходят требование о регистрации, заключая договоры на срок менее года и продлевая их по истечении срока на аналогичный период времени, — соглашается Георгиев. — Но даже если договор заключается на долгий срок, его регистрацию следует рассматривать как некую формальность. Сложности могут возникнуть лишь в случае, если у собственника проблемы с документами”.

Риэлторы настоятельно советуют прописать в договоре всевозможные детали и нюансы. К числу основных относятся: месячная стоимость найма (аренды) и порядок оплаты, в том числе коммунальных платежей и разнообразных счетов, условия досрочного расторжения договора и штрафные санкции при его нарушении каждой из сторон. Если наймодатель (арендатор) требует страховой депозит, т. е. некую сумму, как правило равную месячной стоимости найма, которая берётся собственником в качестве обеспечения сохранности сдаваемой квартиры и имущества и своевременной оплаты счетов, то в договоре следует отметить условия его возврата. Собственник должен настоять и на том, чтобы зафиксировать порядок и сроки своего посещения квартиры в период действия договора, квартиросъёмщик, в свою очередь, может позаботиться о разрешении на проживание в ней животных. Если квартира требует ремонта, следует отметить, за чей счёт и каким образом он будет сделан, и т. д.

Юристы отмечают, что, если договор найма не подписан, это сложно назвать нарушением закона. Теоретически наймодатель может декларировать свой доход и уплачивать налоги с дохода и при отсутствии подписанного договора найма, замечает Георгиев. В случае же возникновения спора никто не мешает сторонам ссылаться на свидетелей, которые подтвердят существование сделки (у граждан есть право приводить в суде не только письменные, но и иные доказательства своей правоты).

Практически, говорят риэлторы, чтобы взыскать налоговые платежи с владельцев сдаваемых квартир в предусмотренном законом порядке, соответствующим органам необходимо доказать сам факт получения дохода.
“Договор найма не является документом, подтверждающим факт получения дохода владельцами квартир, — заявляет Голдин. — Чаще всего в договоре указано, что при передаче квартиры и имущества наниматель обязуется внести владельцу квартиры некую сумму в соответствии с условиями договора, однако это не значит, что в момент подписания договора эти деньги должны быть (и будут) уплачены”. В этом случае необходим документ, подтверждающий факт реальной передачи денег, — акты, расписки и т. д.

“Помимо договора необходимо составить акт передачи квартиры и имущества, в котором должно быть подробно описано состояние квартиры и её элементов (проводка, окна, потолки, стены, сантехника и т. д.), а также произведена подробная опись имущества с указанием даже небольших дефектов или их отсутствия”, — говорит Жукова. Риэлторские компании, как правило, помогают в оформлении договорных отношений, а денежные вопросы наниматель и наймодатель решают между собой самостоятельно.

Платить или не платить

По мнению юриста Георгиева, на рынке аренды и найма жилья существуют две основные проблемы: первая — это нежелание сторон подписывать договор аренды или найма, вторая — нежелание арендодателя (наймодателя) декларировать доходы, полученные на основании уже подписанного договора.
“Доля чёрных сделок на этом рынке составляет сейчас около 80%, — считает Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик компании Paul's Yard. — Среди белых сделок 15% — это инвесторы, профессионально занимающиеся сдачей жилья в аренду, 5% — просто добропорядочные граждане”.

Эксперты, знакомые с проблемой, уверены: чтобы урегулировать вопросы найма (аренды), нужно упорядочить систему налогообложения в целом.
“В России половина работающих получают зарплату в конвертах, а рыночная и оценочная стоимость недвижимости отличаются друг от друга в десятки раз, — говорит Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании “Новый город”. — Нельзя регулировать только одну частную проблему, нужно выводить из тени всю экономику“.
Утверждение риэлтора иллюстрирует ситуация на рынке дорогой аренды — по словам Ветлугиной, там договоры регистрируются уже примерно в 50% случаев.

“В большинстве своём дорогие квартиры в Москве снимают сотрудники западных или крупных российских фирм, которые получают белые зарплаты, часто жильё им снимает компания, проводя эти расходы через бухгалтерию, — говорит Ветлугина. — Тут сдающему бессмысленно пытаться уклониться от налоговой. А вот дешёвый сегмент — чёрный, там налоги платят считанные единицы процентов”.

Другой аспект этой проблемы, по её мнению, — трудности, с которыми сталкивается человек, даже желающий заплатить налоги.
“В налоговых инспекциях очереди. То количество времени и нервов, которое потратишь на это, слишком велико. Если человек решил платить налог, он должен иметь возможность сделать это без сложностей”, — резюмирует эксперт.

“Меры по выводу из налоговой тени арендного бизнеса в Москве должны носить общеэкономический характер, а не касаться одного рынка недвижимости, — уверена Наталья Шерстобитова, генеральный директор De Luxe Alliance. — В настоящий момент лишь около 15% объектов сдаётся легально, и в обозримом будущем их вряд ли станет больше, так как заинтересовать владельцев квартир регистрировать факт найма очень трудно”.

“Вопрос легализации рынка аренды жилых помещений — это в первую очередь вопрос уплаты налогов владельцами сдаваемых в аренду квартир, только делать это люди не особенно хотят, — сомневается в сознательности соотечественников Голдин. — Соответственно, и регистрировать договоры владельцы тоже не будут”.

Аргументов в пользу легальной сдачи квартиры у государства крайне мало — не стоит же всерьёз относиться к социальной рекламе вроде “Заплатил налоги — и спи спокойно”. Даже показывая государству все свои доходы и выплачивая всё, что положено, до последней копейки, обычный гражданин вряд ли сможет, к примеру, рассчитывать на повышенную пенсию в старости.

“В настоящее время и наём, и аренда жилых помещений детально урегулированы действующим Гражданским кодексом РФ, — признаёт Георгиев. — Согласно Конституции гражданское законодательство, которым, собственно, и регулируются такие вопросы, является исключительной компетенцией федеральных властей. Проблема кроется не в отсутствии достаточного законодательного регулирования, а в нарушениях существующих правовых норм”.

“Действующая процедура регистрации сделок, так же как и законодательство в этой сфере, сбалансирована, а среди недостатков процедуры оформления можно отметить лишь высокую загруженность регистраторов, — отмечает Кудрявцев. — Заставить их работать быстрее нельзя, уменьшение времени на регистрацию может привести к серьёзным ошибкам в записях. Я думаю, в этом не заинтересован никто — за каждой записью регистратора кроется чьё-то право на объект недвижимости”.

Инициативы власти

Легализовать рынок найма (аренды), безусловно, нужно в первую очередь для властей — деньги в бюджете никогда не бывают лишними. Однако вводить какие-то драконовские меры бесполезно, эффект от них будет минимальным, поскольку подавляющее большинство квартир сдаётся в городе через знакомых. Следить за надлежащим исполнением закона должны органы юстиции или фискальные органы. Правда, как заметил Георгиев, “нам не известно, чтобы на настоящий момент какой-либо орган занимался проверкой надлежащего оформления прав найма или аренды жилых помещений”.

“На протяжении длительного времени государство пытается различными методами обязать владельцев сдаваемых в аренду квартир платить налоги самостоятельно, — говорит Голдин. — К сожалению, пока это не дало ощутимого результата. Регистрация договоров напрямую связана с уплатой налогов, но сейчас многие сдают квартиру вовсе не для того, чтобы получать сверхдоходы. Люди, особенно малоимущие, ищут возможности получить дополнительные средства для проживания, обучения детей и т. д. Никакие законодательные меры не решат проблему уплаты налогов владельцами сдаваемых в аренду квартир — они лишь добавят к необходимости расстаться с личными деньгами необходимость потратить ещё и личное время на хождение по инстанциям при регистрации договора”.

Тем не менее московские власти, обеспокоенные “чернотой” рынка аренды, предпринимают попытки “подправить” федеральное законодательство, регулирующее данный тип отношений. Правда, пока что без особого успеха. В октябре 2004 г. Госдума отклонила в первом чтении законопроект, уточняющий порядок государственной регистрации договоров аренды недвижимости. Этот документ был внесён на рассмотрение законодателей московским мэром Юрием Лужковым и председателем Мосгордумы Владимиром Платоновым. Авторы поправок в Гражданский кодекс РФ предлагали депутатам одобрить необходимость регистрации всех договоров аренды вне зависимости от срока, на который они заключены.

Интересно, что одним из контраргументов против данного нововведения было мнение главы комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павла Крашенинникова: он отметил, что соглашаться с данными изменениями нецелесообразно, так как, например, любая партия, арендовавшая помещение на несколько дней для проведения своих мероприятий, должна будет проводить регистрацию договора аренды.

В апреле 2006 г. с инициативой “законодательно закрепить деятельность, связанную со сдачей жилья в аренду, и установить чёткие правила игры на данном рынке” выступил первый заместитель мэра в правительстве столицы, глава комплекса экономической политики Юрий Росляк. На пресс-конференции, прошедшей в рамках выставки “Недвижимость-2006”, он заявил, что “деятельность, связанная со сдачей жилья внаём, должна проходить регистрацию в установленном порядке, а собственники квартир, сдаваемых в аренду, должны платить налоги”, причём “в условиях отсутствия федерального законодательства регионы могут самостоятельно принимать законодательные акты”.

В пресс-службе комплекса затруднились ответить, разрабатывается ли соответствующее предложение и куда оно будет вноситься. “Вопрос для нас новый, его решение находится в процессе обсуждения”, — заявил Леонид Браткин, пресс-секретарь комплекса экономической политики. В Мосгордуме дать оценку инициативе первого вице-мэра также отказались, отметив тем не менее, что по мировой практике до 70% новых законодательных актов принимается по предложению исполнительной власти. В комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике заявили, что пока никаких документов к ним не поступало.

Участники рынка сдержанно восприняли идею введения ещё одного закона. “Принимать московский закон, который бы устанавливал ответственность за незаключение договора или за уклонение от декларирования доходов, не представляется необходимым с практической точки зрения, — считает Георгиев. — Ответственность за уклонение от декларирования и уплаты налогов на настоящий момент урегулирована и налоговым, и уголовным законодательством”.

“Выводя рынок из тени, власти также должны осознавать, что рынок аренды моментально среагирует, — предостерегает Ветлугина. — Цены возрастут, причём не на размер налога, а “с запасом”. “Повсеместная оплата налогов владельцами сдаваемых в аренду квартир приведёт к повышению ставок на аренду жилых помещений”, — соглашается Голдин.

Одним из возможных путей решения проблемы участники рынка считают доходные дома. “Массовое строительство муниципального жилья экономкласса для сдачи в коммерческую аренду, в том числе с правом последующего выкупа, в рассрочку или по ипотеке, могло бы обеспечить население тем самым доступным жильём, о котором так много говорят в последнее время, — отмечает Алексей Кожевников, заместитель генерального директора компании "Новая площадь". — Сейчас основные столичные арендаторы — это приезжие из разных городов России. Для них главным критерием является низкая цена жилья”.

На рынке недешёвой недвижимости доходные дома, по мнению риэлторов, также будут востребованы. “В сегменте элитного жилья доходные дома отвечают высоким стандартам безопасности и комфортабельности, — говорит Марина Маркарова, управляющий директор консалтинговой компании Blackwood, — кроме того, арендатор может получить дополнительный сервис: мойку автомобилей, уборку жилых помещений и т. д.”. И добавляет: “Нашим потенциальным клиентам интересно жильё не только самого дорогого диапазона, но и бизнес-класса. К примеру, в 2005 г. основной объём спроса приходился на квартиры со стоимостью аренды $2000-2500 в месяц, а наибольший объём элитного предложения находился в диапазоне $3500-7000”.

Юристы: Регистрация аренды жилья противоречит Гражданскому кодексу

«Это будет и стимулировать порядок, а также будет приносить дополнительные доходы, которые город не получает из-за того, что не платятся налоги со сдачи жилья в аренду», - отметил Росляк.

«Люди, сдающие в аренду жильё, должны обязательно регистрировать эти факты в налоговых органах, а также необходимо производить регистрацию сдаваемого в аренду жилья в регистрационных органах», - добавил Лужков.

Если же частники не будут производить регистрацию, то с них будут взиматься серьёзные штрафы.

«Мы будем накладывать на них такие же штрафы, какие накладываются на работодателей, которые используют труд иностранных мигрантов без регистрации», - заключил столичный градоначальник.

В настоящий момент законодательством РФ (п.2. ст.651 Гражданского кодекса РФ) установлена обязательная регистрация только договоров аренды зданий или сооружений, заключённых на год или более. Такие договоры считаются заключёнными с их момента государственной регистрации. Помимо этого, в соответствии с информационным письмом Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000г. №53 указанное выше правило также применяется к договорам аренды нежилых помещений.

Что касается сдачи в наём жилых помещений, то, в соответствии с Гражданским кодексом РФ (статья 671) собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) вправе предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём.

Для подобных договоров статьёй 674 ГК РФ установлено лишь правило об обязательной письменной форме.

В настоящий момент налоговым законодательством (статья 208 НК РФ) предусмотрено включение в налогооблагаемую базу при расчёте налога на доходы физических лиц сумм, полученных от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации.

Согласно ст. 228 НК РФ, исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключённых договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества, налогоплательщики обязаны представить в налоговый орган по месту своего учёта (по месту жительства) соответствующую налоговую декларацию. На доход от сдачи имущества в аренду установлена налоговая ставка 13 %.

Формулировка статьи 609 ГК РФ, закрепляющей правило, согласно которому договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом, а также содержание статьи 651 ГК РФ и главы 35 ГК РФ, посвящённой найму жилых помещений, позволяет сделать вывод, что законодатель не распространил правила о государственной регистрации договоров аренды на договоры о найме жилых помещений.

Конечно, при отсутствии правила об обязательной регистрации договоров найма жилых помещений многие налогоплательщики могут использовать это как возможность не уведомлять налоговые органы о получаемом доходе. Однако, по нашему мнению, введение подобной регистрации лишь на уровне одного из субъектов РФ войдёт в противоречие с нормами гражданского законодательства, не предусматривающего в настоящий момент подобной регистрации.

Екатерина Ширченко, старший юрист Tenzor Consulting Group