Снять жильё в Москве непросто. Задачу усложняет сохраняющийся в этом сегменте рынка дефицит предложений. Кроме того, в условиях повышенного спроса возрастают возможности для мошенничества. Как не стать для аферистов источником лёгкой наживы?
Вот основные правила.

Правило первое. Берегитесь информационных мошенников.

Существует несколько схем, по которым работают эти организации. Одна из них следующая. В различных специализированных СМИ размещают предложения квартир с меньшей арендной ставкой, чем в среднем по городу, либо вообще без указания цены. Позвонив по телефону, вы узнаете, что попали в агентство. Девушка любезно предлагает приехать в офис компании, заключить договор о просмотре, но сначала просит внести предоплату в 3-4 тыс. руб., "которые будут зачтены в счёт арендной платы за первый месяц". После этого вы едете с агентом смотреть жильё, которое "неожиданно" для самого сотрудника фирмы оказывается сдано. Но поскольку договор с вами заключён на месяц, агент предлагает, например, завтра или послезавтра посмотреть ещё один или даже несколько вариантов. И так весь месяц можно смотреть квартиры, которые только что якобы увели у вас из-под носа.

Другой сравнительно честный способ отъёма денег у желающих снять жильё - оказание информационных услуг. Вы звоните по объявлению, обещающему недорогую квартиру. Выясняется, что именно то жильё, которое вас интересует, уже сняли. Но у агентства есть информационная база аналогичных вариантов. Чтобы её получить, вам нужно также приехать в офис, заключить договор и купить сведения за примерно ту же сумму - 3-4 тыс. руб. Согласно договору с этим агентством вам обещают в течение двух-трёх недель высылать по факсу или электронной почте новые ежедневные обновляющиеся данные по квартирам. На самом же деле вам предлагают устаревшие или даже липовые варианты, по которым найти жильё практически невозможно: как правило, звонки по телефонам, указанным в распечатках, бесполезны - квартиры по этим адресам либо уже сданы, либо вообще никогда не сдавались.

У мошенников могут быть различные схемы действия, которые меняются и становятся всё более изощрёнными. Однако общее у таких агентств - отсутствие собственной реальной базы объектов, предлагаемых в аренду. Следует иметь в виду, что все подобные организации просят клиента заплатить какую-то сумму вперёд - до того, как он увидит квартиру, даст своё согласие её снять и получит ключи. Забрать деньги обманутому гражданину скорее всего не удастся, ведь формально компания выполняет свои обязанности (высылает списки, командирует агентов).

Сегодня печатные издания в борьбе с информационными агентствами снимает рекламные публикации явных мошенников. Однако некоторые нечистоплотные фирмы стали маскироваться под добропорядочные риелторские компании и, постоянно меняя телефоны, давать объявления о квартирах по вполне рыночным ценам.

Что должно насторожить:

• низкая арендная ставка;
• низкая стоимость услуг;
• расчёты с агентством предлагают провести до заселения в квартиру (профессиональные риелторские компании плату за свои услуги возьмут только после заключения договора найма между клиентом и хозяином квартиры и передачи арендатору ключей);
• на двери офиса, как правило, отсутствует вывеска с названием фирмы, режимом работы, юридическим адресом;
• организация не является агентством недвижимости или риелторской компанией.

Правило второе. Проверяйте документы на квартиру.

Прежде чем согласиться на понравившийся вам вариант, а тем более осуществить предоплату, проверьте документы на жильё. Так вы сможете обезопасить себя от мошенников, сдающих чужую собственность. Технология обмана такая: человек арендует квартиру, заплатив за месяц вперёд и, выдавая её за свою, пересдаёт другим. Причём жертвой афериста, как правило, становится не один человек, а несколько ведь жильё выставляют по невысокой цене. Иногда мошенник требует аванс или предоплату за несколько месяцев вперёд, а иногда просто собирает 50% стоимости с нескольких людей и просит отсрочить заселение на неделю. Приехав в назначенный день, вы увидите на пороге таких же обманутых нанимателей, как и вы.

Словом, правоустанавливающие документы на квартиру - это первое, что вы должны попросить у потенциального наймодателя. Если жильё приватизировали и впоследствии никаких сделок с ним не совершали, то у хозяина должен быть договор передачи, заявление о приватизации и свидетельство о собственности (свидетельство о государственной регистрации права). Если квартира приобретена по возмездной сделке, то это может быть договор купли-продажи, мены, ренты (как правило, договор пожизненного содержания с иждивением), зарегистрированный в соответствующих государственных органах. Если человек получил жильё в наследство, то должно быть свидетельство о праве на него по закону или по завещанию со штампом органов государственной регистрации до 2005 года. Если квартира подарена, то необходимо наличие зарегистрированного договора дарения.

Подчеркнём ещё раз: все эти документы имеют юридическую силу лишь в том случае, если они прошли государственную регистрацию, которая в свою очередь зависит от года совершения сделки. Необходимую информацию можно также получить, сделав выписку из Единого государственного реестра прав, если бумаги выданы после 1998 года.

Следует также отметить, что квартира, приобретённая в браке по возмездной сделке, является совместно нажитым имуществом даже если оформлена на одного супруга, а потому в договоре найма необходимо указать согласие второго супруга на её сдачу.

В обязательном порядке вам должны показать оригиналы документов, поскольку ксерокопии можно подделать. Также просить паспорта и желательно выписку из домовой книги, чтобы выяснить, каков состав семьи. Ведь эти люди имеют право пользования жилым помещением.

Правило третье. Получите согласие всех собственников.

Не забудьте выяснить, кто является собственником предлагаемого внаём помещения. Если таких людей несколько, необходимо получить письменное согласие каждого из них на сдачу. Если квартира не приватизирована, нужно также, чтобы все проживающие в ней граждане были согласны на заключение договора поднайма. Этот документ может быть подписан при условии, что после вселения нанимателей общая площадь соответствующего жилого помещения на одного человека составит не менее учётной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.

Если предполагается сдавать комнату в коммуналке, нелишне заручиться поддержкой соседей. В случае недовольства с их стороны от этого варианта следует отказаться. По закону для передачи в поднаём жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей или собственников и проживающих совместно с ними членов семей.

Правило четвёртое. Заключайте договор найма.

Если отношения зафиксированы в устной форме, то при возникновении разногласий трудно аргументированно отстаивать свои интересы. К сожалению, причин для конфликта может быть немало - от визитов в квартиру хозяина без предупреждения до неожиданного повышения арендной платы с угрозой выселения. Правильно оформит договор помогут сотрудники риелторской компании. Если вы хотите составить его самостоятельно, не забудьте указать в нём паспортные данные - свои и хозяина. В предмете договора нужно зафиксировать характеристики сдаваемого жилья (адрес, площадь и т. д.), правоустанавливающий документ, удостоверяющий, что наймодатель действительно является хозяином. Здесь же прописывают права и обязанности сторон, называют граждан, которые будут проживать в квартире вместе с вами, приводят условия оплаты и расторжения договора, его сроки. Также указывают все важные пункты: стоимость одного месяца найма, залоги, предоплаты, технологию взаиморасчётов, права и обязанности. Договор нужно скрепить подписями всех собственников.

К документу прилагают акт приёма-передачи квартиры, в котором зафиксировано, в каком состоянии находится передаваемая площадь, какая в ней мебель. Особое внимание следует уделить бытовой технике и ценным вещам.

Правило пятое. Берите расписки.

Самый лучший способ избежать недоразумений при оплате - получить расписку. Ей владелец жилого помещения удостоверяет, что принял определённую сумму в качестве арендной платы за конкретный промежуток времени. А у вас останется документ - свидетельство того, что вы хозяину ничего не должны.

Правило шестое. Помните о своих правах и обязанностях.

Заключив договор найма жилого помещения, арендатор может пользоваться квартирой и находящимся в ней имуществом оговорённое время. Он вправе вселить в квартиру свою жену (мужа) и несовершеннолетних детей с согласия хозяина, но должен освободить её по истечении срока, указанного в договоре, и не имеет права сдавать площадь в поднаём без согласия собственника. Он обязан также разрешать хозяину проверять состояние жилплощади и принадлежащих ему вещей. Наниматель должен своевременно и в полном объёме вносить плату за квартиру, междугородние телефонные переговоры и расход электроэнергии, если иное не было оговорено отдельно. Обычно все остальные коммунальные услуги оплачивает собственник жилья.

Собственник квартиры не имеет права изменять размер платы за жильё в течение действия договора без согласования с нанимателем. Он также не может выселять арендатора до окончания действия договора, кроме случаев установленных законом (Гражданский кодекс РФ, ст. 687).